Какие проблемы могут возникнуть, если в приобретаемой квартире зарегистрированы жильцы

Наличие зарегистрированных жильцов далеко не всегда означает серьезную проблему

Во многих случаях продавец и иные проживающие в квартире лица снимаются с регистрационного учета одновременно с регистрацией перехода права собственности. Но бывают ситуации, когда после сделки новый собственник неожиданно обнаруживает, что в квартире по-прежнему зарегистрированы бывшие владельцы, их родственники или даже лица, которых невозможно выписать без длительного судебного разбирательства.

Временная и постоянная регистрация: в чем разница

До заключения договора купли-продажи важно установить наличие всех лиц, как временно, так и постоянно зарегистрированных.

Есть два вида регистрационного учета граждан:

• регистрацию по месту пребывания (временную);

• регистрацию по месту жительства (постоянную, в быту называемую «пропиской»).

Порядок регистрации регулируется Законом РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713.

1) Временная регистрация

Временная регистрация оформляется по месту пребывания на определенный срок и не прекращает постоянную регистрацию по другому адресу. После окончания срока она прекращается автоматически, если не была продлена.

Важно учитывать, что смена собственника квартиры сама по себе не прекращает временную регистрацию. Если на момент покупки квартиры срок временной регистрации еще не истек, зарегистрированное лицо может продолжать числиться по этому адресу до окончания срока регистрации либо до ее досрочного прекращения.

2) Постоянная регистрация

Постоянная регистрация оформляется по месту жительства без ограничения срока действия.

Важно понимать, что сама по себе регистрация не создает право собственности на квартиру. Однако она может подтверждать наличие права пользования жилым помещением, которое в некоторых случаях сохраняется и после смены собственника.

Порядок снятия с регистрационного учета

Самый простой вариант – добровольное снятие с регистрационного учета продавцом и всеми зарегистрированными лицами до завершения сделки либо сразу после государственной регистрации перехода права собственности.

Если зарегистрированный гражданин не согласен сняться с регистрационного учета и продолжает проживать в квартире, либо место нахождения этого лица неизвестно, собственник не сможет прекратить регистрацию только по своему заявлению. В этом случае вопрос обычно решается в судебном порядке.

Суд может признать, что гражданин больше не имеет законного права пользоваться квартирой, например если:

• закончился или был расторгнут договор найма (аренды) либо договор безвозмездного пользования квартирой;

• бывший собственник не выполнил обязанность сняться с регистрационного учета после продажи квартиры;

• прекратились семейные отношения с собственником (например, после развода), а иных законных оснований для проживания в квартире не осталось;

• зарегистрированное лицо признано безвестно отсутствующим или умершим;

• установлено, что регистрация была произведена незаконно.

После вступления решения суда в законную силу регистрационный учет прекращается.

Читайте далее: Когда от покупки квартиры лучше отказаться: 9 красных флажков для покупателя

Случаи, когда выселение может оказаться невозможным

По общему правилу, при переходе права собственности к другому лицу право пользования жилым помещением прежним собственником и членами его семьи прекращается, если законом или договором не установлено иное.

В зависимости от обстоятельств суд может отказать в удовлетворении требований о признании гражданина утратившим право пользования жилым помещением.

На практике сложности чаще всего возникают, если зарегистрированное лицо относится к одной из следующих категорий:

• граждане, отказавшиеся от участия в приватизации и сохранившие бессрочное право пользования квартирой;

• лица, проживающие на основании завещательного отказа (то есть граждане, которым умерший собственник в завещании предоставил право жить в квартире, даже если она переходит по наследству другому человеку);

• получатели ренты или пожизненного содержания с иждивением, если за ними сохранено право проживания;

• супруги, за которыми право пользования жилым помещением сохранено брачным договором или соглашением;

• дети, оставшиеся без попечения родителей, жилищные права которых находятся под особой защитой закона;

• граждане, ошибочно признанные умершими или безвестно отсутствующими, после восстановления их прав.

Важно учитывать, что такие лица могут даже не быть зарегистрированы в квартире на момент продажи, но при этом сохранять право проживания. Это право возникает не в силу регистрации, а на основании закона, договора, завещательного отказа или судебного решения.

Особого внимания требуют несовершеннолетние. Сам по себе возраст ребенка не означает невозможность снятия его с регистрационного учета. Однако если несовершеннолетний является собственником жилья, участником приватизации либо обладает самостоятельным правом пользования квартирой, его интересы находятся под особой защитой закона.

В предусмотренных законом случаях для совершения сделки требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Вместе с тем даже наличие такого разрешения не гарантирует действительность сделки: при возникновении спора суд оценивает, были ли фактически соблюдены жилищные права ребенка.

Поэтому перед покупкой квартиры, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего, рекомендуется выяснить, где он будет проживать после продажи жилья, и по возможности запросить подтверждающие документы. Такая проверка поможет снизить риск признания сделки недействительной, если ребенку не было предоставлено другое жилое помещение взамен проданного.

Читайте далее: Соседи залили квартиру: что делать и как возместить ущерб

Почему зарегистрированные жильцы создают проблемы

Даже если зарегистрированные лица не обладают правом пожизненного проживания, их наличие способно доставить новому собственнику немало неудобств.

Например:

• придется обращаться в суд для признания утратившими право пользования жилым помещением;

• увеличиваются сроки фактического освобождения жилого помещения;

• начисление отдельных коммунальных платежей зависит от количества зарегистрированных граждан;

• бывшие жильцы могут продолжать получать корреспонденцию по этому адресу.

Если же зарегистрированный человек фактически продолжает проживать в квартире и добровольно выезжать не собирается, новому собственнику придется дополнительно решать вопрос о его выселении через суд.

Читайте далее: Покупка квартиры по доверенности – как проверить полномочия

Как покупателю снизить риски

Комплексная проверка квартиры до заключения сделки позволяет выявить не только зарегистрированных жильцов, но и лиц, которые могут сохранить право проживания после смены собственника.

1. Запросите сведения о зарегистрированных лицах

Попросите продавца предоставить актуальную справку о зарегистрированных лицах.

Из нее можно узнать:

• кто зарегистрирован в жилом помещении;

• вид регистрации (постоянная или временная);

• дату регистрации каждого жильца.

Желательно, чтобы справка была получена непосредственно перед внесением аванса и повторно – перед подписанием договора купли-продажи.

2. Изучите историю регистрации и приватизации

Запросите архивную справку о зарегистрированных лицах. Она поможет установить:

• кто был зарегистрирован в квартире ранее;

• когда эти лица были сняты с регистрационного учета;

• имеются ли граждане, отказавшиеся от участия в приватизации.

Если квартира приватизирована, дополнительно рекомендуется проверить:

• договор передачи квартиры в собственность;

• состав участников приватизации;

• письменные отказы от участия в приватизации.

Именно отказавшиеся от приватизации чаще всего сохраняют право пользования квартирой после ее продажи.

3. Проверьте, не осталось ли лиц, имеющих право проживания

Не все лица, имеющие право пользоваться квартирой, обязательно зарегистрированы в ней на момент продажи. Например, гражданин мог сняться с регистрационного учета, но сохранить право проживания.

Чтобы исключить подобные риски, рекомендуется:

1. Проверьте, на каком основании продавец приобрел квартиру. Для этого запросите документ, подтверждающий возникновение права собственности: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры в собственность (при приватизации), договор ренты, соглашение о разделе имущества супругов, судебное решение либо иной правоустанавливающий документ. Сведения о документе, на основании которого зарегистрировано право собственности, также содержатся в выписке из ЕГРН.

2. Если квартира получена по наследству, выясните, не предусмотрен ли в завещании завещательный отказ. Завещательный отказ - это обязанность наследника предоставить определенному лицу право проживания в квартире). Для этого попросите продавца представить свидетельство о праве на наследство и, при наличии, завещание либо нотариальное свидетельство, подтверждающее отсутствие завещательного отказа.

3. Изучите правоустанавливающие документы и договоры, на основании которых продавец приобрел квартиру. В отдельных случаях право проживания может быть предусмотрено договором ренты, договором пожизненного содержания с иждивением, брачным договором, соглашением о разделе имущества супругов или вступившим в законную силу судебным решением. Если основанием приобретения квартиры являлся один из таких документов, рекомендуется ознакомиться с ним полностью, а не ограничиваться выпиской из ЕГРН.

4. Проверьте наличие судебных споров. Это можно сделать с помощью Картотеки арбитражных дел, государственной автоматизированной системы «Правосудие», сайтов судов общей юрисдикции по месту нахождения квартиры, а также сервиса «Банк решений» Верховного Суда РФ. Особое внимание стоит обратить на дела о признании права пользования жилым помещением, выселении, наследственных спорах, признании сделок недействительными и разделе имущества супругов. Если судебный спор еще рассматривается, лучше дождаться его окончания либо привлечь юриста для оценки рисков.

5. Правильно сформулируйте условия договора купли-продажи. Если после продажи квартиры какие-либо лица сохраняют право пользования жилым помещением, их перечень и соответствующие права должны быть указаны в договоре купли-продажи (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Даже если таких лиц нет, в договор следует включить следующие условия:

• гарантию продавца об отсутствии лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи;

• обязанность продавца снять всех зарегистрированных лиц с регистрационного учета в установленный срок;

• условие о передаче основной суммы денежных средств только после выполнения продавцом этой обязанности.

Если продавец умышленно скрыл сведения о лицах, сохраняющих право проживания, покупатель вправе требовать признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана, возмещения убытков, а в предусмотренных законом случаях – расторжения договора.

Если продавец нарушит обязанность снять зарегистрированных лиц с регистрационного учета, покупатель вправе потребовать исполнения обязательства, возмещения убытков, взыскания договорной неустойки (если она предусмотрена договором), а при существенном нарушении условий договора – его расторжения.

Если квартира неоднократно перепродавалась, продавалась по доверенности либо в ее истории имеются длительные периоды отсутствия отдельных жильцов, юридическую проверку объекта лучше поручить специалисту. Именно в таких случаях чаще всего выявляются лица, сохранившие право проживания, несмотря на отсутствие регистрации.