недвижимость
Какой договор заключить с арендатором?
Перед заключением договора важно определить его вид. Несмотря на распространенное выражение «договор аренды квартиры», законодатель разграничивает договор найма жилого помещения и договор аренды.
Если жилое помещение передается гражданину для проживания, заключается договор найма жилого помещения. Собственник является наймодателем, а лицо, снимающее жилье, – нанимателем.
Если жилое помещение передается юридическому лицу, заключается договор аренды. Организация вправе использовать его только для проживания граждан, например своих работников. Стороны такого договора именуются арендодателем и арендатором.
От правильного выбора вида договора зависят применимые нормы закона, требования к государственной регистрации, права и обязанности сторон, а также порядок разрешения возможных споров.
В дальнейшем для удобства изложения термины «наниматель» и «арендатор», а также «наймодатель» и «арендодатель» используются как взаимозаменяемые, если речь не идет о различиях между договором найма жилого помещения и договором аренды.
Проверка нанимателя до заключения договора
Перед подписанием договора рекомендуется провести минимальную проверку будущего нанимателя. Это поможет снизить риск возникновения задолженности, судебных споров и проблем с освобождением жилого помещения.
Рекомендуется проверить:
действительность паспорта – с помощью официального сервиса МВД России на портале Госуслуг;
наличие исполнительных производств – в Банке данных исполнительных производств ФССП России. Большое количество долгов может свидетельствовать о финансовых трудностях;
наличие процедуры банкротства – в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ);
соответствие паспортных данных сведениям, указанным в договоре;
место работы или иной источник дохода потенциального нанимателя;
отзывы предыдущего наймодателя, если возможно получить контакты.
Если потенциальный наниматель отказывается предоставить паспорт для проверки, скрывает сведения о себе, настаивает на устных договоренностях или расчетах без документального подтверждения, это может свидетельствовать о повышенных рисках. Потратив несколько минут на проверку будущего жильца, собственник значительно снижает вероятность столкнуться с длительной задолженностью, судебными спорами и сложностями при выселении.
Какие условия включить в договор?
Ниже рассмотрим условия, которые рекомендуется предусмотреть в договоре, чтобы максимально защитить интересы собственника, снизить риск возникновения споров и избежать финансовых потерь.
Обеспечительный платеж
Одним из самых эффективных способов защиты интересов арендодателя является обеспечительный платеж. В быту его часто называют депозитом или залогом, хотя с юридической точки зрения это именно обеспечительный платеж.
Как правило, его размер составляет сумму одной месячной арендной платы, однако стороны вправе установить иной размер.
Обеспечительный платеж может использоваться для покрытия:
задолженности по арендной плате;
неоплаченных коммунальных услуг;
стоимости ремонта поврежденного имущества;
расходов на устранение нарушений условий договора.
Очень важно подробно прописать случаи, когда собственник вправе удержать денежные средства полностью или частично.
В договоре также желательно определить:
когда обеспечительный платеж возвращается;
в какой срок производится возврат;
каким образом определяется размер удержаний;
обязан ли собственник предоставить подтверждающие документы о понесенных расходах.
Индексация арендной платы
Распространенная ошибка собственников – устанавливать фиксированную арендную плату без возможности ее изменения.
При долгосрочной аренде стоимость жилья может существенно измениться вследствие инфляции или роста рыночных цен. Если механизм изменения платы не предусмотрен договором, увеличить ее можно будет только по соглашению сторон.
Поэтому рекомендуется заранее определить порядок индексации.
На практике применяются различные варианты:
ежегодное увеличение на определенный процент;
индексация по официальному индексу потребительских цен;
пересмотр стоимости по соглашению сторон либо в случаях, прямо предусмотренных договором.
Наиболее предсказуемым считается ежегодное увеличение на заранее установленный процент либо с использованием официального индекса инфляции.
Одновременно желательно предусмотреть срок уведомления арендатора об изменении размера платы.
Читайте далее: Имущество оформлено на одного супруга: чем это опасноОтветственность арендатора за порчу имущества
Одной из самых частых причин конфликтов становится повреждение жилого помещения или находящегося в нем имущества. Поэтому еще до передачи жилья необходимо составить подробный акт приема-передачи.
В акт желательно включить:
перечень и стоимость мебели и бытовой техники;
состояние стен, пола и потолка;
показания счетчиков;
количество комплектов ключей.
Полезно дополнить акт фотографиями или видеозаписью с фиксацией даты.
В самом договоре необходимо определить:
обязанность арендатора бережно пользоваться имуществом;
обязанность возместить причиненный ущерб;
сроки устранения повреждений;
порядок определения размера убытков.
Досрочное расторжение договора
Даже самый надежный арендатор может изменить планы: переехать в другой город, потерять работу или приобрести собственное жилье. Аналогично и собственнику иногда требуется продать квартиру либо использовать ее самостоятельно. Поэтому договор должен предусматривать порядок досрочного прекращения отношений.
Желательно определить:
минимальный срок предварительного уведомления;
форму уведомления;
последствия нарушения срока предупреждения;
порядок окончательных расчетов;
дату передачи квартиры.
Также рекомендуется предусмотреть возможность расторжения договора при существенных нарушениях, например:
систематической просрочке оплаты (желательно указать количество раз и число дней просрочки);
использовании квартиры не по назначению;
передаче жилья третьим лицам без согласия собственника;
создании угрозы сохранности имущества.
Порядок выселения арендатора
Одна из самых неприятных ситуаций – отказ арендатора освобождать квартиру после прекращения договора. Некоторые собственники пытаются самостоятельно сменить замки, отключить электричество или вынести вещи жильцов. Так поступать не следует.
Даже если договор прекратил действие, самовольное выселение может привести к судебному спору и возникновению ответственности собственника, например, за сохранность имущества арендатора.
Правильный порядок обычно включает несколько этапов:
письменное уведомление о прекращении договора. Разумно включить в договор более гибкие способы уведомления, которые стороны приравнивают к письменным (обмен скан-копиями документов по эл. почте, в мессенджерах);
предложение добровольно освободить помещение;
оформление акта возврата квартиры;
при отказе – обращение в суд.
Если судебное решение вступит в законную силу, принудительное исполнение осуществляется судебными приставами. Поэтому в договоре желательно максимально подробно определить процедуру возврата квартиры, сроки передачи помещения и последствия неисполнения этой обязанности.
Читайте далее: Льготная IT-ипотека: кто получит кредит и чем рискуетВзыскание задолженности по арендной плате
Даже добросовестный арендатор может допустить просрочку платежей.
Чтобы взыскание задолженности прошло максимально быстро, договор должен содержать:
точный размер и валюту арендной платы;
дату внесения платежей;
способ оплаты;
ответственность за просрочку;
размер неустойки, если стороны договорились о ее начислении.
Все платежи желательно проводить безналичным способом. Банковские переводы значительно упрощают подтверждение факта оплаты или образования задолженности. Если используется наличный расчет, собственнику необходимо выдавать расписку о получении денежных средств.
Кроме того, собственнику следует сохранять:
переписку с арендатором;
уведомления о задолженности;
акты приема-передачи;
фотографии состояния квартиры;
документы о расходах на восстановление имущества.
Все эти материалы могут стать важными доказательствами при судебном разбирательстве.
Читайте далее: Апартаменты как инвестиция: о чем молчат продавцыНалоги наймодателя (арендодателя)
Доход от сдачи жилого помещения в наем или аренду подлежит налогообложению. Независимо от вида договора собственник обязан самостоятельно исполнить свои налоговые обязательства.
Для большинства собственников наиболее удобным является специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход» (режим самозанятости), установленный Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Зарегистрироваться можно дистанционно через приложение «Мой налог». Декларацию представлять не требуется, а налог рассчитывается автоматически.
Налоговая ставка составляет:
4 % – при сдаче жилья физическому лицу;
6 % – при сдаче жилья юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю.
Если режим самозанятости не применяется, доход от сдачи жилого помещения облагается НДФЛ по правилам Налогового кодекса РФ. Для большинства собственников, чей совокупный годовой доход не превышает установленный законом порог, применяется ставка 13 %. При более высоком доходе действует прогрессивная шкала налогообложения.
Получайте арендную плату безналичным способом и сохраняйте документы, подтверждающие расчеты: банковские выписки, чеки из приложения «Мой налог», расписки и экземпляр договора. Это поможет подтвердить полученный доход при возникновении вопросов со стороны налоговых органов или при судебном споре.
Режим самозанятости освобождает только от уплаты НДФЛ с доходов, облагаемых налогом на профессиональный доход. Обязанность по уплате налога на имущество в отношении принадлежащего жилого помещения сохраняется.
Форма договора и государственная регистрация
Договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме. Нотариальное удостоверение не требуется.
Если договор найма жилого помещения заключен на срок один год и более, государственной регистрации подлежит не сам договор, а возникающее на его основании ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
Заявление о государственной регистрации должно быть подано в течение одного месяца с даты заключения договора.
Несоблюдение срока подачи такого заявления влечет административную ответственность для граждан в форме штрафа в размере 5 000 рублей.
Для договоров аренды жилых помещений, заключаемых с юридическими лицами, действуют иные правила. Если договор заключен на срок один год и более, сам договор подлежит государственной регистрации.
Если договор найма либо аренды заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев), государственная регистрация обременения не требуется. Это одна из причин, по которой на практике многие собственники заключают договоры именно на 11 месяцев с возможностью их последующего продления или с условием автопродления.
Полезные интернет-ресурсы
Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) (https://rosreestr.gov.ru) – информация о государственной регистрации прав на недвижимость, выписки из ЕГРН, разъяснения по вопросам регистрации.
Федеральная служба судебных приставов (ФССП России) (https://fssp.gov.ru) – сведения об исполнительных производствах, порядке исполнения судебных решений и сервис проверки задолженности.
Федеральная налоговая служба (ФНС России) (https://www.nalog.gov.ru) – регистрация самозанятых, сведения о налоге на профессиональный доход, разъяснения по налогообложению доходов от сдачи недвижимости.
Госуслуги (https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form) – получение выписок из ЕГРН, проверка действительности паспорта гражданина РФ.
