Когда от покупки квартиры лучше отказаться:9 красных флажков для покупателя

В этой статье мы будем говорить о покупке квартиры. Однако большинство описанных «красных флажков» актуальны и при покупке жилого дома, части жилого дома или квартиры. Поэтому рекомендации можно использовать практически для любой сделки с жилой недвижимостью.

1. Продавец отказывается предоставить документы

Это один из самых тревожных сигналов при покупке недвижимости, так как добросовестному собственнику, как правило, нечего скрывать и он охотно предоставляет документы и отвечает на вопросы.

Необходимые для проверки документы:

1. Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): выписка из ЕГРН об объекте недвижимости и выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Первая содержит сведения о характеристиках объекта, зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях, а вторая позволяет проследить историю смены собственников. Выписку об объекте недвижимости целесообразно запросить у продавца, поскольку сведения о собственнике – физическом лице могут быть скрыты. Выписку о переходе прав покупатель может заказать самостоятельно через Госуслуги, Росреестр или МФЦ, если известен точный адрес либо кадастровый номер объекта;

2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство и др.) – позволяет установить основания приобретения недвижимости и оценить возможные юридические риски.

3. Паспорт продавца. Проверьте, что данные паспорта продавца совпадают с данными, указанными в правоустанавливающих документах и выписке из ЕГРН, а также убедитесь через сервис на Госуслугах, что паспорт является действительным.

4. Нотариальная доверенность, если квартиру продает представитель, – подтверждает его полномочия действовать от имени собственника.

5. Справка о зарегистрированных по месту жительства лицах (или единый жилищный документ) – позволяет выяснить, кто зарегистрирован в квартире и сохраняет ли кто-либо право пользования жильем.

6. Нотариально удостоверенное согласие супруга, если квартира приобретена в период брака и относится к совместно нажитому имуществу, либо документы, подтверждающие, что она является личной собственностью продавца (например, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, брачный договор, нотариальное соглашение или решение суда о разделе имущества).

7. Если квартира приобреталась с использованием ипотечного кредита – справку банка о полном погашении кредита (если ипотека уже закрыта) либо справку об остатке задолженности и письменное согласие банка на продажу, если кредит еще не погашен.

8. Если при покупке использовался материнский капитал – документы, подтверждающие выделение долей детям (например, выписку из ЕГРН), а если доли еще не выделены – документы, подтверждающие законность предстоящей сделки, включая разрешение органа опеки и попечительства, когда оно требуется.

9. Техническая документация (технический план, поэтажный план, экспликация) – позволяет выявить несогласованные перепланировки или реконструкцию.

10. Справки об отсутствии задолженности по жилищно-коммунальным услугам и взносам на капитальный ремонт – помогут убедиться в отсутствии долгов. При этом задолженность по коммунальным услугам остается за прежним собственником, а долг по взносам на капитальный ремонт (вместе с пенями) переходит к покупателю.

11. Справки из психоневрологического и наркологического диспансеров (при согласии продавца) – подтверждают отсутствие сведений о диспансерном наблюдении и помогают оценить риск оспаривания сделки.

Отсутствие какого-либо документа не всегда означает мошенничество. Например, собственник может не иметь на руках свежую выписку из ЕГРН или справку о зарегистрированных лицах и получить их в течение нескольких дней. Однако если продавец отказывается предоставлять документы без убедительных причин или препятствует их проверке, это уже серьезный повод задуматься о безопасности сделки.

2. Продажа квартиры по доверенности

Продажа квартиры через представителя сама по себе не является нарушением закона. Многие собственники живут в другом регионе или за границей, находятся на длительном лечении либо по иным причинам не могут лично присутствовать при сделке. В таких случаях они вправе оформить нотариальную доверенность.

Риск

Доверенность может:

• оказаться поддельной;

• быть отозвана собственником до подписания договора;

• не содержать полномочий на продажу квартиры;

• прекратить свое действие, например, в связи со смертью доверителя.

В результате сделка может быть признана недействительной, а покупателю придется добиваться возврата денежных средств, нередко в судебном порядке.

Что проверить

Доверенность должна содержать сведения о доверителе и представителе, дату удостоверения и прямо предоставлять представителю право подписать договор купли-продажи именно этой квартиры.

По возможности организуйте видеосвязь с собственником. Попросите его показать паспорт на странице с фотографией и основными персональными данными, подтвердить, что он действительно выдал доверенность, не отменял ее, знает о продаже квартиры и согласен с условиями сделки.

Обязательно проверьте доверенность через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты. Дополнительно можно проверить нотариальный документ по размещенному на нем QR-коду, который подтверждает регистрацию нотариального действия в Единой информационной системе нотариата.

Когда лучше отказаться от покупки

Риск значительно возрастает, если:

• представитель препятствует общению с собственником;

• собственник отказывается подтвердить продажу квартиры;

• доверенность не удается проверить через сервис Федеральной нотариальной палаты;

• объем полномочий представителя вызывает сомнения.

В подобных ситуациях безопаснее отказаться от сделки. Если собственник может лично присутствовать при подписании договора, целесообразно провести сделку без участия представителя.

Читайте далее: Покупка квартиры по доверенности: как проверить полномочия

3. Частая смена собственников

Причиной частой смены собственников могут, например, быть наследование, переезд, инвестиционная перепродажа после ремонта («флиппинг») или другие объективные обстоятельства.

Однако если квартира неоднократно перепродается за короткий период, ее историю следует проверить особенно тщательно.

Риски

Иногда многократные перепродажи используются, чтобы скрыть нарушения, допущенные при одной из предыдущих сделок: спорное наследство, продажу по недействительной доверенности, нарушение прав несовершеннолетних или супруга, банкротство одного из бывших собственников. Если суд признает такую сделку недействительной, это может поставить под сомнение всю последующую цепочку переходов права собственности.

Особенно должны насторожить ситуации, когда квартира меняет владельцев три-четыре раза и более в течение года без очевидных причин.

Что проверить

Выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Она позволит установить, сколько раз и на каких основаниях квартира меняла собственников. Если переходов права слишком много или они происходили через короткие промежутки времени, попросите продавца объяснить причины такой смены владельцев.

Когда такую квартиру можно покупать

Если история переходов права выглядит последовательной, имеет понятное объяснение и не сопровождается судебными спорами или другими признаками рискованной сделки.

Когда лучше отказаться от покупки

Если продавец не может объяснить причины многочисленных перепродаж, история квартиры выглядит искусственной или частая смена собственников сочетается с другими «красными флажками»: продажей по доверенности, наследственными или судебными спорами, использованием материнского капитала с нарушениями либо подозрительно низкой ценой.

4. При покупке использовался материнский капитал

Если при покупке квартиры использовались средства материнского капитала, родители обязаны оформить жилье в общую собственность всех членов семьи, включая детей, либо иным законным способом обеспечить их имущественные права.

Риск

Если при использовании материнского капитала права детей не были соблюдены, сделка впоследствии может быть оспорена. Особое внимание таким сделкам уделяют органы опеки, прокуратура и суды.

Пример. Супруги частично погасили ипотеку средствами материнского капитала, но после снятия обременения не оформили доли детям. Через несколько лет квартира была продана, а затем дети через законных представителей потребовали признать сделку недействительной.

Что проверить

Запросите у продавца справку Социального фонда России об остатке средств материнского (семейного) капитала, а также проверьте по выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, зарегистрированы ли за детьми доли. Если у несовершеннолетних выделены доли, продавец должен предоставить разрешение органа опеки и попечительства.

Когда сделку можно продолжать

Если продавец документально подтвердил, что при использовании материнского капитала права детей соблюдены, а при необходимости получено разрешение органа опеки.

Когда лучше отказаться от покупки

Усли продавец не может подтвердить соблюдение прав детей. Например, отсутствуют документы о выделении им долей в жилом помещении либо документы, подтверждающие законность иного способа обеспечения их имущественных прав, отсутствует разрешение органа опеки (если оно требуется) или иные документы, подтверждающие законность сделки.

Читайте далее: Приемка квартиры в новостройке: как выявить недостатки

5. Вероятность наследственных споров

Получение квартиры по наследству – распространенная и законная ситуация. Однако именно такие квартиры чаще становятся предметом судебных споров.

Риск

Даже спустя годы могут объявиться наследники, которые не знали об открытии наследства или восстановили срок его принятия через суд. Если их требования будут удовлетворены, это может повлиять на права покупателя.

Что проверить

Выясните, когда было оформлено наследство и имеются ли сведения об открытых наследственных делах или судебных спорах. Для проверки можно воспользоваться реестром наследственных дел Федеральной нотариальной палаты и ГАС «Правосудие».

Когда лучше отказаться от покупки

Если наследство оформлено недавно, имеются сведения о судебных спорах либо существуют основания полагать, что права возможных наследников еще не урегулированы.

6. Судебные споры и аресты

Риск

Судебные споры, аресты и запреты регистрационных действий могут сделать покупку квартиры невозможной или привести к последующему оспариванию сделки.

Что проверить

Уточните у продавца, имеются ли судебные споры, связанные с квартирой. Самостоятельно проверьте информацию в ГАС «Правосудие», Банке данных исполнительных производств ФССП России, а также в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости, где отражаются зарегистрированные ограничения и обременения.

Когда лучше отказаться

Если судебный спор не завершен либо на квартиру наложен арест или запрет регистрационных действий, безопаснее дождаться окончательного разрешения ситуации.

Читайте далее: Апартаменты как инвестиция: о чем молчат продавцы

7. Банкротство продавца

Риск

Если продавец признан банкротом или в отношении него возбуждено дело о банкротстве, финансовый управляющий или кредиторы могут оспорить сделку. Наибольший риск представляют сделки, совершенные незадолго до банкротства или по цене значительно ниже рыночной.

Что проверить

Проверьте продавца в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и Картотеке арбитражных дел.

Когда лучше отказаться от покупки

Если в отношении продавца уже введена процедура банкротства или рассматривается соответствующее дело.

8. Незаконная перепланировка

Риск

Если перепланировка выполнена без необходимых согласований, новому собственнику может потребоваться узаконить изменения или за свой счет вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Что проверить

Сравните фактическую планировку квартиры с поэтажным планом и экспликацией помещения (либо техническим паспортом БТИ, если он имеется). Если имеются отличия, попросите продавца предоставить документы об их согласовании.

Когда лучше отказаться от покупки

Если продавец не может подтвердить законность перепланировки или предлагает узаконить ее после сделки.

Читайте далее: Имущество оформлено на одного супруга: чем это опасно

9. Другие признаки опасной сделки

Даже при отсутствии явных юридических нарушений о повышенном риске могут свидетельствовать поведение продавца и условия сделки.

Когда лучше отказаться от покупки

Если продавец препятствует проверке квартиры, торопит со сделкой или требует передать деньги до государственной регистрации перехода права собственности, отказавшись от использования аккредитива, счета эскроу, банковской ячейки либо иного способа безопасных расчетов, обеспечивающего перечисление денежных средств после регистрации перехода права собственности.

Итоговый чек-лист

От покупки квартиры лучше отказаться, если одновременно присутствуют несколько тревожных признаков:

• продавец скрывает документы или препятствует проверке;

• квартира продается по сомнительной доверенности;

• история переходов права собственности выглядит нелогичной;

• имеются неурегулированные наследственные или судебные споры;

• продавец находится в процедуре банкротства;

• перепланировка не узаконена;

• цена существенно ниже рыночной без объективных причин или продавец торопит со сделкой.

Нормативные источники

• Гражданский кодекс РФ – сделки с недвижимостью, доверенность, наследование, недействительность сделок.

• Жилищный кодекс РФ – перепланировка жилых помещений, права и обязанности собственников, капитальный ремонт.

• Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

• Федеральный закон от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».

• Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

• Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Полезные официальные ресурсы

• Госуслуги (получение выписок из ЕГРН, проверка действительности паспорта гражданина РФ) – https://www.gosuslugi.ru/600359/1/form

• Росреестр (сведения ЕГРН, характеристики объекта, ограничения и обременения) – https://rosreestr.gov.ru

• Федеральная нотариальная палата (проверка доверенностей, реестр наследственных дел) – https://notariat.ru

• Социальный фонд России (материнский капитал) – https://sfr.gov.ru

• ГАС «Правосудие» (суды общей юрисдикции) – https://sudrf.ru

• ФССП России (банк данных исполнительных производств) – https://fssp.gov.ru

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ) – https://bankrot.fedresurs.ru

• Картотека арбитражных дел – https://kad.arbitr.ru